1월 아파트 실거래가격 전월 대비 1.59% 상승…상승폭 확대
- 1월 실거래가격 상승은 ‘25년말 토허 신청가격의 높은 상승세 시차 두고 반영된 영향
- 2월 토지거래허가 신청은 전월 6.4천 건에서 4.5천 건으로 29.8% 감소
- 2월 토허 신청가격 전월 대비 0.57%로 상승세 둔화, 상승·하락지역 혼재

□ 서울시는 주택계약 전 토지거래허가 기간의 정보 공백을 최소화하고 시민들이 주택시장 상황을 보다 정확하게 이해할 수 있도록 올해부터 ？ 한국부동산원이 공표하는 실거래가격지수 동향과 ？ 자치구별 집계한 토지거래허가 신청현황을 매월 공개하고 있다.

<’26.1월 서울 아파트 매매 실거래가 전월대비 1.59% 상승...상승폭 확대>

□ 이번 달 한국부동산원이 공표한 ’26년 1월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월(’25년 12월) 대비 1.59% 상승했으며, 전년 동월(’25년 1월)과 비교하면 15.12%의 높은 상승폭을 기록했다. 이는 1월 말 다주택자 등을 대상으로 한 규제 강화 예고가 본격적으로 반영되기 이전, 높은 상승세를 보였던 ’25년 12월과 ’26년 1월의 토지거래허가 신청가격이 시차를 두고 실거래가격에 반영된 영향으로 보인다.

○ 1월 실거래가격지수는 2026년 1월 1일부터 31일까지 체결된 매매계약 중 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약체결일로부터 30일 이내 신고가 완료된 실거래 자료 전수를 분석해 산출했다.

□ 생활권역별로는 모든 생활권역에서 상승했으며, 도심권이 전월 대비 3.32% 상승하며 서울 전체 지수 상승을 견인했다.

□ 규모별로는 전체 규모에서 상승세를 보인 가운데, 대형(135㎡ 초과)이 4.07%의 상승률을 기록하며 가장 두드러진 오름세를 보였다.

□ 한편, ’26년 1월 아파트 전세 실거래가는 서울 내 서북권, 도심권, 동남권, 서남권에서 상승하며 서울 전체 기준 0.27% 상승했다. 이 중 서북권이 전월 대비 1.35%로 가장 높은 상승률을 보였다. 동북권은 전월 대비 0.09% 하락하였다.

○ 1월 전세 실거래가격지수는’26년 1월 중 계약돼 2월까지 확정일자 부여 및 임대차 신고가 완료된 건을 대상으로 산출했다.

□ 규모별로는 소형, 중소형 및 대형 규모에서 상승했으며, 소형(40㎡초과 60㎡이하)이 0.78%로 가장 높은 상승률을 보였다.

<‘26.2월 토지거래허가 신규 신청 4,521건, 신청가격 전월 대비 0.57% 상승>

□ ‘26년 2월 말 기준 아파트 토지거래허가 신규 신청건수는 전월 대비 29.8% 감소한 4,521건이며, 2월 토지거래허가 처리건수는 5,765건으로 이는 향후 계약으로 이어져 매매거래 신고건수에 반영될 예정이다.

○ 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 ‘26년 2월 말 기준 아파트 토지거래허가 누적 신청 건수는 총 20,895건으로, 이 중 18,846건(90.2%)이 처리됐다.

□ 2월 토지거래허가 신청 건수의 권역별 비중을 보면, 강남3구 및 용산구와 한강벨트 7개구의 비중은 점차 감소하는 반면, 강북지역 10개구(강북, 노원, 도봉 등)와 강남지역 4개구(강서, 관악, 구로, 금천)의 비중은 확대되는 모습이 나타났다.

○ 전체 신청 건수 중 강남과 한강벨트 등을 제외한 서울 외곽 자치구의 신청 비중은 ‘25년 10월 53.6%에서 ‘26년 2월 67.2%로 확대되었다.

○ 이는 고가 아파트가 밀집한 핵심 지역의 거래가 둔화되는 가운데, 상대적으로 가격 부담이 낮은 중저가 및 외곽 지역으로 거래가 이동하는 흐름이 반영된 것으로 풀이된다.

□ ‘26년 2월 1일부터 28일까지 접수된 신청 건의 가격을 분석한 결과, 2월 신청가격은 1월 신청가격 대비 0.57% 상승한 것으로 나타났다. 핵심 고가 지역의 상승세는 꺾인 반면, 실수요 중심의 중저가 및 외곽 지역에서는 매수세가 이어지며 가격 상승 흐름이 유지되는 양상이 나타나고 있다.

○ 권역별로는 강북지역 10개구(강북, 노원, 도봉 등)와 강남지역 4개구(강서, 관악, 구로, 금천)에서 각각 전월 대비 1.05%, 1.55% 상승하며 서울 전체 상승률 대비 높은 상승폭을 나타냈다.

- 이는 주택담보대출 한도가 15억 원 이하 주택에 대해 최대 6억 원으로 제한되는 금융 여건 속에서, 상대적으로 자금 접근성이 높은 중저가 아파트나 외곽 지역으로 실수요 매수 수요가 집중된 경향이 반영된 결과로 보인다.

○ 반면, 강남3구 및 용산구의 상승률이 전월대비 -1.27%, 한강벨트 7개구 상승률이 -0.09%로, 그동안 서울 전체 가격 상승을 견인해 온 주요 지역에서 하락 전환하는 모습이 나타났다.

- 이는 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 다주택자 규제 강화 가능성이 예고되면서, 다주택자를 중심으로 매물 출회가 늘어나고, 특히 강남권 등 주요 지역에서 급매 위주의 거래와 신청건수 감소(강남3구 및 용산구 790건(’26.1월)→508건(2월))에 따른 영향으로 보인다.