서울시, '역세권 주택' 사업성 개선해 역세권 장기전세 11.7만호 공급 박차
- ‘역세권 장기전세주택 운영기준’ 완화… 사업성 개선해 사업 물꼬, 공공주택 공급 활성화
- 오세훈 시장, 17일(화) 새 기준 적용될 신길역세권 찾아 ‘역세권 주택 활성화 방안’ 발표
- 간선도로 교차지로 대상지 확대, 239개소 신규 편입… 절차 통합으로 기간 약 5개월 단축
- 오 시장 “사업성 담보해 줄 파격적 인센티브로 시민 선호하는 지역에 주택 빠르게 공급”

□ 민간사업자가 역세권에 주택을 지으면 시가 용적률을 올려주고 늘어난 용적률의 절반 이상을 주변 시세 80% 이하로 공급, 공공주택 공급에 혁신을 가져온 ‘역세권 장기전세주택’이 현재까지 총 5만 4천 세대 공급('08.~'25.12. 기준)된 가운데 서울시가 공급 확대에 박차를 가하기 위해 대대적인 제도 손질에 들어간다.

□ 서울시는 ‘역세권 장기전세주택 운영기준’을 전면 개정하고 122개소 11만 7천 세대 규모의 역세권 주택공급 본격화에 나선다고 밝혔다. 이와 관련해 오세훈 서울시장은 17일(화) 오전 10시 30분 새로운 운영기준이 적용될 ‘신길역세권 구역(신길동 39-3번지 일대)’을 찾아 역세권 주택 활성화 방안을 발표했다.

□ 이날 오 시장이 찾은 ‘신길역세권 구역’은 지난 2021년 조합설립 인가 후 내달 통합심의, 내년 6월 사업시행인가를 거쳐 오는 2029년 6월 999세대(장기전세 337세대) 착공을 목표로 사업이 추진되고 있다.

○ 당초 2018년 구역지정됐으나 1호선(지상철)과 30m 간선도로에 인접한 지역 특성상 방음벽 추가 공사비 등으로 사업성이 저조, 사업 추진 지연돼 왔다.

□ 시는 ①기준용적률 최대 30% 상향 ②역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지까지 사업대상지 확대 ③규제철폐로 사업 진 기간 단축, 세 가지 기준 완화로 대상지를 파격적으로 확장해 주고 용적률 인센티브를 늘려 사업성 악화로 위축된 사업에 물꼬를 트고 시민이 선호하는 지역에 양질의 공공주택을 빠르게 공급한다는 계획이다.

<간선도로 교차지로 대상지 확대, 239개소 신규 편입… 절차 통합으로 기간 5개월 단축>

□ 먼저 ‘도시환경정비사업(재개발)’ 방식으로 추진하는 역세권 주택사업에는 기준용적률을 최대 30% 상향해 주는 인센티브를 제공하고 1~2인 가구, 신혼부부 등을 위한 ‘소형주택(전용면적 60㎡ 이하)’을 20% 이상 공급하면 기준용적률 20%를 상향해 준다.

○ 또 상대적으로 공시지가가 낮아 사업성이 취약한 지역에는 보정값을 적용해 최대 10%를 추가 상향해 준다.

□ ‘기준용적률 상향 인센티브’ 도입 시 추정비례율(사업성 확인 지표)은약 12% 상승, 조합원 1인당 약 7천만 원의 추가분담금이 감소되는 효과가 기대되며 이번 개정으로 비례율이 낮아 사업 추진에 곤란을 겪었던 일부 지역의 사업성도 크게 개선될 것으로 보인다.

□ 기존 지하철역 승강장 경계 500m 이내로 한정됐던 역세권 주택사업 대상지도 ‘역세권 외 20m 이상 간선도로 교차지 경계에서 200m 이내’까지 확장한다. 이로써 그동안 교통은 편리하지만 역세권 대비 개발에서 소외됐던 지역들이 사업 대상에 포함되면서 서울 전역 약 239개소가 신규 편입, 약 9만 2천 세대 추가 공급이 가능해질 전망이다.

○ 지역별로 ▲서남권 83개소 ▲동북권 73개소 ▲동남권 67개소 ▲서북권 14개소, ▲도심권 2개소가 포함되면서 그간 정비사업이 더뎠던 권역에도 새 동력을 불어넣어 '다시, 강북전성시대' 구현을 앞당길 것으로 기대된다.

□ 또 사전검토→계획검토 단계적 추진하던 절차를 ‘사전(계획)검토’로 통합, 사업기간을 5개월 이상 단축한다. 정비계획 사전검토 동의율 산정 시, 국공유지를 제외해 민간사업자의 동의 확보 부담을 낮추고 부득이한 사유가 생기면 입안권자(구청장) 재량으로 사업기간을 추가 연장할 수 있도록 해 불필요한 구역 해제를 막는 등 규제도 완화한다.

<새 기준 사업에 즉시 적용… 역세권 5.4만 세대 추진 중, 6.2만 세대 구역지정도 ‘속도’>

□ 개정된 ‘역세권 장기전세주택 운영기준’은 즉시 시행돼 사업 추진에 적용된다. 소형주택 공급과 사업성 보정값 적용에 따른 기준용적률 최대 30% 상향 인센티브는 착공 이전 모든 사업장에 적용 가능하나, 시행일(3월6일 시행) 전 사전검토를 신청한 경우에는 종전과 개정된 기준 중 유리한 기준을 선택해 적용할 수 있다.

□ 서울시는 지난 2020년 1차 역세권 범위 한시 완화(250m→ 350m), 2022년 높이 제한(35층 이하) 등 그동안 역세권 장기전세주택 사업 활성화를 위해 운영기준을 완화하고 규제를 개선해 왔다.

○ 2008년부터 현재(2025년 12월 말)까지 66개소 총 54,536세대(임대 15,327세대) 구역지정을 통해 공급 물량을 꾸준히 늘리고 있으며, 사전검토 등 사업초기 단계에 있는 56개소 62,799세대도 조속히 구역지정 추진할 예정이다.

□ 특히 인센티브를 통해 늘어난 용적률의 1/2 이상 장기전세주택으로 공급하고 있는 가운데 2024년부터는 장기전세주택 물량의 50%를 신혼부부를 대상으로 공급하는 미리내집(장기전세주택Ⅱ)으로 공급해 저출생 극복과 청년층 주거 안정에 기여하고 있다.

○ 주변 시세 80% 이하 전세보증금으로 거주할 수 있는 ‘미리내집(장기전세주택Ⅱ)'은 자녀 수에 따라 거주 기간을 연장하고 최장 20년 거주 후 분양전환까지 받을 수 있다.

□ 오세훈 서울시장은 “‘역세권 장기전세주택’은 민간의 주택공급 역량과 공공의 인센티브가 결합돼 청년·신혼부부 등 무주택 시민에게 양질의 공공주택을 공급하는 혁신적인 정책”이라며 “이번 운영기준 완화로 사업성을 확실히 담보해 줄 파격적인 인센티브를 부여, 시민이 선호하는 지역에 주택을 빠르게 공급해 나가겠다”라고 말했다.