□ 서울시가 2009년 최초 도입, 전국 28개 지자체로 확산되며 특혜 논란 없는 대표적인 도시계획 제도로 자리매김한 ‘도시계획변경 사전협상제도’로 확보한 공공기여 규모가 누적 10조 원을 넘어섰다.

○ ‘사전협상제도’는 5,000㎡ 이상 대규모 부지를 개발할 때, 민간과 공공이 협상을 통해 도시계획을 변경하고 개발이익의 일부를 공공기여로 환수하는 제도다.

□ 서울시는 사전협상제도를 통해 확보한 공공기여를 앞으로 강북전성시대 마중물로 활용하기 위해 사전협상제도 비활성화 권역을 지원할 규제 완화 및 공공기여 현금 비중 확대에 본격적으로 나선다고 밝혔다. 시는 기존에 도심·동남권에 편중돼 있던 ‘사전협상 민간개발’ 구조를 개선, 사전협상을 균형발전의 전략적 수단으로 발전시킨다는 계획이다.

<제도 비활성화 권역 공공기여율 최대 50% 이내로, 현금 비중 70%까지 늘려 강북 재배분>

□ 먼저 사전협상제도 비활성화 권역의 공공 기여율을 최대 50% 이내에서 탄력적으로 조정할 수 있게 하고, 조례 범위 내에서 비주거 비율도 완화할 수 있게끔 개선한다. 또 기존에는 단일 소유자에 한정됐던 사전협상대상자 요건을 ‘다수 소유’까지 확대하고, 협상조정협의회를 통해 제도를 보다 유연하게 운영할 계획이다.

○ 실제로 상대적으로 사업성 높은 도심·동남권역은 현재까지 이뤄진 사전협상 총 25개소 중 16개소(64%)가 집중돼 있으며, 공공기여 규모도 전체의 74%를 차지하는 등 지역 간 격차가 뚜렷하다.

□ 이러한 제도 개선의 실행력을 높이기 위해 시는 상반기 중으로 비활성화 권역에 대한 선도 사업을 ‘공모 방식’으로 진행, 공모에 선정되면 사전협상 대상지 선정 요건을 완화해 주고 공공기여 부담을 합리적으로 조정하는 등 초기 진입장벽을 낮춰줄 방침이다.

○ 또 사전 컨설팅부터 협상, 심의까지 빠르게 진행되는 ‘패스트트랙’을 적용해 사업 속도도 높인다. 이를 통해 동북·서북·서남 등 사전협상이 활성화되지 않은 지역의 민간개발을 촉진, 지역 간 균형발전을 가속화한다는 구상이다.

□ 뿐만 아니라 준공 이후 관리주체가 분산되며 발생하는 공유지 사유화, 공공보행통로 폐쇄 등 문제를 해소하기 위해 ‘사전협상형 타운매니지먼트(Town Management)’를 제도화하는 등 사전협상 이후 실질적인 실행·운영 품질을 담보하기 위한 지역관리 방안도 마련한다.

○ ‘디자인혁신형 사전협상’에서는 설계~심의~시공 전 과정 디자인의 일관성을 유지할 수 있도록 협약 단계부터 ‘설계의도 구현’을 의무화하고, 디자인혁신·건축 등 여러 위원회 간 사전협의 및 모니터링을 통해 심의 중 이견으로 인한 계획 왜곡과 지연도 차단한다.

□ 외국인 관광수요 증가, 초고령사회 진입에 대응해 부족한 숙박 및 시니어 인프라도 ‘사전협상’ 방식으로 확충한다. ‘관광숙박시설’을 도입할 경우, 지구단위계획 수립 기준을 준용해 용적률을 최대 1.3배까지 완화해 주고 관광숙박·노인복지시설 도입 비율에 따라 공공기여율을 증가용적률의 6/10에서 최대 4/10까지 차등 완화한다.

□ 지난달 발표한 ‘다시, 강북전성시대 2.0’에 담겼던 공공기여 현금 비중 확대도 본격화한다. 현재 25개 사전협상 대상 부지에서 약 10조708억 원('25년 말 기준) 확보가 전망되는 가운데 시는 동남권 등 기반시설이 충분한 지역은 필수 시설을 제외한 기부채납을 최소화하고, 현금 공공기여를 기존 30%에서 최대 70% 수준까지 늘려 강북 지역으로 전략적 재배분할 방침이다.

○ 현재 기준 확보된 공공기여 중 ▲‘현금’은 약 2조5천억 원(25%) ▲도로·건축물·시설개선 등 기부채납 형식의 ‘설치 제공’이 약 7조5천억 원(75%)을 차지한다.

<현재까지 25곳서 추진… 확보된 재원 기반시설 등 투입, 균형발전효과 높일 것으로 기대>

□ ‘사전협상제도’는 서울 전역에서 ▲준공 3개소 ▲착공 2개소 ▲결정고시 7개소 ▲협상완료 6개소 ▲협상진행 중 3개소 ▲대상지 선정 4개소가 단계별로 순항 중이다.

□ 전략거점 조성을 통한 지역 활성화, 도시 경쟁력 강화를 위해 핵심사업으로 추진 중인 ▲동서울터미널 입체 복합개발 ▲서울숲 삼표레미콘 부지 개발은 도시관리계획 결정고시가 마무리돼 연내 착공을 목표로 추진되고 있다.

□ 올해 초 사전협상에 들어간 ▲서울고속버스터미널 부지는 최적의 협상 성과를 도출해 내기 위해 도시·건축·교통 등 분야별 검토 과정을 병행하며 협상조정협의회를 진행 중이다.

□ 그 밖에도 ▲서초 롯데칠성 ▲동여의도 주차장부지 ▲LG전자연구소 ▲옛 노량진수산시장 등 사업성과 공공성을 모두 갖춘 신규 사전협상 대상지도 올해 협상을 앞두고 있다.

□ 서울고속버스터미널·롯데칠성·LG전자연구소 등 핵심 대상지의 현금 공공기여가 확대되면 오는 2037년까지 연평균 약 1천6백억 원 규모의 안정적인 재원 확보가 가능할 것으로 전망된다. 확보된 재원은 도로·공원·대중교통 등 기반시설, 생활SOC 확충에 우선 투입돼 시민이 체감하는 균형발전 효과를 높일 것으로 기대된다.

□ 시는 또 영동대로 지하복합환승센터·강북횡단 지하도시고속도로 건설과 같은 대규모 사업 공공예산 투입을 최소화, 공공기여 재원 광역 사용으로 시민 삶의 질을 끌어올리고 도시경쟁력을 높이는 대규모 인프라 확충에 든든한 재원적 역할을 해 줄 것으로 보고 있다.

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